澳门皇家赌场只有建设一个健康的住房租赁市场才能让房屋租金更为合理

  “我自己在顺义租的小三居前几天房东刚涨了700元,现在房租每月接近4000元。”北京的张先生告诉时代周报记者。

  入夏以后,以北京为代表的一、二线城市房屋租金继续上扬。某机构发布的数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、
南京、杭州、成都住房租金都有所上涨。

  针对本轮租金上涨,7月以来多个一、二线城市都发布了规范租赁市场的相关政策。8月17日,北京住建委联合多个部门约谈几个主要长租机构负责人,要求各租赁企业不得以高于市场水平的价格抢占房源哄抬租金,相关部门也会严查哄抬租金扰乱市场的行为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示:“约谈对租金的稳定会起到一定的作用,但期待租金大幅下跌,这个可能性不大。”对于此次租赁风波,他相信未来政府也会出台配套新政来稳定租赁市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场将成为未来调控的重点,因为租金的上涨比房价上涨影响更大。目前的各地政策更多针对的是市场某一阶段的情况而制定的,忽略了对租赁市场长期发展的考虑。只有建设一个健康的住房租赁市场才能让房屋租金更为合理。

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,国家提出租售并举,租赁资产证券化是造成本轮租金上涨的特殊原因。一些租赁机构重新布局业务,利用资产证券化来扩大市场占有率,为此高价收进房源,从而带动了一部分租金上涨。

  疯狂上涨的租金

  8月13日贝壳研究院发布的数据显示,7月北京租赁成交量环比增长19.2%,月租金为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

  而根据中国房地产业协会的数据,7月份四大一线城市中,北京近一个月租金达到93元/月·平方米,环比上涨0.73%。上海的租金则达到75.8元/月·平方米,环比上涨1.77%。此外,深圳、广州的租金也分别上涨了1.55%和1.58%。尽管各家研究机构数据统计,因统计口径略有差异,但是北京租金价格在此轮上涨中一直居首。

  中信证券(16.070, 0.00,
0.00%)在行业跟踪快报中指出,整租租金可能会低于市场的租金涨幅。分租,可能带动单位面积的租金上升。实际上,北京、深圳的单位面积租金涨幅可能已达到
20%。

  在此轮北京租金上涨中,水木清华贴吧里的一条帖子在网上被大量转载。吧主曝自己在北京120平方米房子,被两家长租机构看中,经过几次出价,其中一家运营商以10800元/月的价格拿下,这比房东的心理预期高出3300元。在该条帖子下方有不少网友跟帖讲述了自己相同的经历。

  资本助推房租上涨

  北京一位地产中介告诉时代周报记者:“为了抢房源,长租机构确实会出现加价的现象。如果长租机构出价低,有些业主便不会主动往外出租。”

  前我爱我家(5.630, 0.00,
0.00%)副总裁胡景晖公开对媒体表示,今年房租暴涨最主要原因就是国内几家被资本推动的长租公寓运营商,争抢房源。他们“以高出市场20%–40%的价格在收购,导致售房成本直接上升了”。

  毕业季,大量求职者涌入北京也导致北京租金价格上涨。“自从去年年底那场大火,北京的租赁市场一直处于涨价状态。”前述中介人员告诉时代周报记者,“大火后还迁出了一部分人口呢,但架不住还有大量人口往北京涌。”

  张大伟认为,紧张的租赁供需结构是造成北京租金上涨的原因之一。特别是郊区部分房源在过去一年被严格监管,不得出租,导致市场租赁房源明显减少。

  数据显示,2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

  规范租赁市场

  在今夏租金猛涨之际,各地也先后出台了相关租赁监管政策。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要租赁企业负责人。约谈明确要求,住房租赁公司不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  同时,北京住建委联合多部门集中约谈了链家、我爱我家、58同城等房源信息发布主要网站,要求对房地产经纪机构发布的房源信息,无论从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均需按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡。

  在交易程序等其他方面,北京在7月末出台的新版合同示范文本要求,未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金,以进一步规范租房市场,目前该范本还在征求意见阶段。而上海市从7月1日起在租赁合同上实行更严格的标准,全面实施住房租赁合同网签备案制。

  在住房保障方面,深圳市对社会提供基本公共服务的从业人员、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。武汉市出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》,符合条件的人群可每月拿到240元租房补贴,每人领取补贴时间累计不超过36个月,金额不超过8640元,该办法还处于征求意见阶段。

  此外,链家研究院院长杨现领认为,需要促进闲置房源进入租赁市场、鼓励闲置土地用更加市场化的方式进入租赁市场、整合闲置用地三种方式来完善我国的租赁市场。

  据了解,2017年8月21日,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并下发执行。这13个城市就包括北京、上海、南京、杭州、武汉、广州、成都等最近租金上涨较快的城市。

  严跃进表示,目前市场上中介机构收购房源,出租,收取租金的模式还是比较低层次的发展模式。如果租售同权模式执行得好的话,租赁业务还是会有更好的发展机会,也有利于建设健康的租赁市场。

  “发达国家都有指导价,甚至是控制房租,多少年不能涨,涨幅不能超过多少这样的,通过这些举措向租房弱势群体倾斜。所以不排除将来我国对房屋租赁市场进行价格调控。”
顾云昌也表示,“现在已经有人提出建立租房指导价格了。”

  除了严格调控价格外,在我国城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖而设定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。对此顾云昌表示,对租户利益的保护一直都有,因为执行力不够一直没有很好地落实下来。所以未来不排除借助法律手段,加大执行力度来让租赁法规更好地落地。